Lo que debes saber si quieres comprar viviendas en España

El proceso de compra de una vivienda en un país que no es el nuestro, puede resultar algo complicado si no se conocen los pasos a seguir para conocer el producto que queremos comprar, los gastos e impuestos que hay que pagar y los documentos que se pueden firmar.

Por ese motivo, vamos a detallar el proceso de compra de una vivienda en España, desde la búsqueda de la vivienda y su emplazamiento hasta la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Búsqueda de la vivienda e información sobre la misma

La búsqueda de una vivienda en España para comprarla se puede realizar de varias formas: podemos realizar una búsqueda por internet en diferentes portales inmobiliarios, podemos realizar una búsqueda directamente en el emplazamiento donde queremos comprar o incluso es posible recabar la ayuda de un consultor inmobiliario. En este último caso, deberemos preguntar si nos van a exigir una comisión por el asesoramiento, que generalmente suele consistir en un porcentaje sobre el precio de compraventa.

Por lo que respecta a la información sobre la vivienda es importante solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, que puede obtenerse por internet en la web www.regitradores.org o acudiendo presencialmente al Registro de la Propiedad que corresponda a la vivienda que queremos comprar, generalmente, el de la localidad donde se encuentra localizada la vivienda. Para pedir una nota simple necesitaremos los datos registrales (Registro, número de finca, tomo, libro y folio) o los datos de localización de la finca y el nombre o denominación social del propietario.

La nota simple es la información básica de la vivienda y mediante la misma podremos conocer: la descripción de la vivienda, quién es el propietario y qué cargas tiene (hipotecas por ejemplo). Si existe una hipoteca sobre la finca es necesario solicitar al vendedor un certificado emitido por el banco hipotecante en el que se acredite la cantidad pendiente de pago.

Si se trata de una vivienda de obra nueva, además es importante solicitar al promotor de la misma la licencia de obras y la licencia de primera ocupación. En el caso de que se trate de una vivienda usada, será necesario pedir al propietario el justificante de pago del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad (para el caso en que la vivienda se encuentre en un edificio dividido horizontalmente) y una manifestación (que se puede realizar en la propia escritura de compraventa) de que la vivienda no está alquilada.

Información sobre el vendedor

Además de conocer los datos sobre la vivienda es esencial conocer a la persona o a la sociedad propietaria del inmueble. Si se trata de una persona física se la identificará por su DNI y si se trata de una sociedad habrá que pedir la Escritura de Constitución de la Sociedad y la Escritura de nombramiento o de poder de la persona que actúa en nombre de la sociedad.

Además, para cotejar los datos de la sociedad se puede solicitar una nota simple al Registro Mercantil, a través de la misma web donde se solicitan las notas simples del Registro de la Propiedad: www.registradores.org.

Firma de un contrato de arras

Por lo general, en España antes de firmar una Escritura Pública de Compraventa se suele firmar un contrato de arras. Se trata de un contrato en el que se entrega una parte del precio en concepto de señal y como prueba del compromiso de la futura compraventa. Lo más habitual es firmar unas arras penitenciales que son aquellas en las que si la compraventa no se formaliza por causas imputables al comprador, éste perderá el importe entregado en concepto de arras, y si la compraventa no se realiza por causas imputables al vendedor, éste deberá devolver el duplo del importe entregado en concepto de arras o señal.

Visado por compra

En el año 2013 se creó el llamado visado de oro o golden visa, para atraer la inversión de extranjeros de fuera de la Unión Europea que compraran inmuebles con un precio mínimo de 500.000 euros sin contar impuestos. Este visado, por lo tanto, no requiere vivir en el país, por lo que atrae inversores de todo el mundo.

El visado se solicita ante el consulado de España en el país de origen. La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de dos años. Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia para inversores por el mismo plazo de dos años.

Escritura Pública de Compraventa

Tras la firma de un contrato de arras, por lo general un mes después, se suele firmar la Escritura Pública de Compraventa ante Notario. Los Notarios son funcionarios públicos independientes que dan fe pública y tienen la obligación de asesorar a las partes en la compraventa. Además, se ocupan de redactar la Escritura de Compraventa según los acuerdos de las partes.

La escritura pública es imprescindible si se quiere inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad y obtener la seguridad que este otorga.

Pago de impuestos derivados de la compraventa

La compraventa de una vivienda en España lleva asociado el pago de determinados impuestos. Si se trata de una vivienda de obra nueva, habrá que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y si se trata de una vivienda de segunda mano el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En ambos casos si se formaliza una hipoteca habrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos documentados (AJD).

Inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad

Una vez realizada la compraventa y pagados los impuestos, se deberá inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad que corresponda. Inscribir la compraventa no es obligatorio, pero si se inscribe el comprador quedará protegido como propietario de la vivienda.

Asesoramiento especializado

Si eres extranjero y quieres comprar una vivienda en España, es aconsejable recabar el asesoramiento de personas especializadas como pueden ser consultores inmobiliarios, abogados especialistas en temas inmobiliarios y fiscalistas, para que te asesoren sobre todos los aspectos relativos a la compra y ésta se realice de forma segura.

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